热点关注文：靖江日报 孙华平
今年以来的靖江房价上涨，已是人们不得不承认的事实，也是购房者不得不承受的现实；而楼市调控日益趋紧，很多地方的房地产市场已经或正在降温，也已是不争的事实。在这样的时刻，怎样以理性的眼光来看待靖江房价上涨，直接影响着人们的购房行为。
一
今年，靖江南面城区不少楼盘的房价越过了万元。很多业主在出售二手房的时候，已经很坦然地标注出一万一两千元的价位。过去说起一些大中城市房价上万元乃至数万元，人们还认为高得有些不可思议；没曾想，靖江房价竟然这么快就加入了“万元俱乐部”，这在相当一部分购房者看来是难以想象的。前几年，觉得八九千元甚至六七千元的房价是虚高，靖江房地产市场有泡沫，购房者承受不了了。现在，一下子过了万元大关，而且据说出手买房的人还是有的。
有人说，这一轮房价上涨是内外因素推动下的一次补涨而已，属于一种比较正常的现象，所以才有那么多认可了新房价的人买房。可更多的人还是觉得这一轮上涨有些诡异，觉得飚升的房价该有点心虚，觉得靖江房价已经不接地气了；有人直言，土地市场还在高价位供给，房地产市场的泡沫可能越吹越大。
有没有一种感觉，类似靖江这样的小城市房地产市场，今年以来的房价上涨看着像是自娱自乐呢？小城市房子大卖，不管是不是有人为创造因素在内，都很难持续，很难长久。毕竟，小地方的住房需求增长没有大中城市那样旺盛，外来人口相对比较少，愿意置业的外来人口也不多，而本地有能力购房的居民基本已经不缺房子了，甚至为了投资增值已经买了多套房。不得不说，这一轮房地产市场普涨行情，带给小城市楼市的后续影响最大，因为大中城市大多处于人口净流入状态，房地产市场可以在短时间内恢复，而小城市楼市很难在短时间内愈合，一旦房价上涨的动因不再，必将一片狼藉，尤其是在地价大涨的情况下，未来新增的楼市库存或许将很难消化。
有没有一种感觉，类似靖江这样的小城市土地市场，已经成为影响楼市走向的重要舞台呢？透过今年靖江土地市场为数不多的几次上市行情，可以看出，开发商在拿地上的竞争非常激烈，而大品牌开发商占据了主导地位，凭借雄厚的实力和诸多显性隐性的优势，进入小城市土地市场“抢地”，本地一些中小开发商就有可能被挤压，出现“无米下锅”的境地。同时，因为地价高了，承担风险能力较差的中小开发商迫于成本压力，也不敢高价拿地，面临灰溜溜退出舞台的窘境。
有没有一种感觉，类似靖江这样的小城市房地产市场，当下的购房需求只是表面上看着还很火热呢？能在过万元的价位下买房的靖江市民，相当一部分是改善型购房者，一般情况下名下都有一套或多套房子，而有些真正的刚需还是买不起房。如今的高房价，改善型购房者、投资兼自住的购房者和炒房客做出了很大的贡献，他们为房价上涨推波助澜，利益受损害比较大的则是那些急等房住的刚需购房者。一时间，房价炒高了，楼市炒火了，而炒房客应该知道这样的状态不会持久，他们会尽快转手以赚取差价带来的利益。但是，小城市的购房需求毕竟有限，新房的库存还没有消化完，二手房价位再高，假如有价无市也是枉然。有房产中介人士反映，前几个月房子确实能以高价卖出去，可近来价位高的房子成交并不理想。
二
为什么人们普遍对靖江房价上涨深信不疑呢？为什么房价很高时仍然有人买房呢？因为过去也涨过，越不买越觉得亏，人们不肯轻易相信调控，不愿又一次在楼市踏空。
如今，不论是炒房客还是普通购房者，只要一提到房子，第一个反应就是能赚钱，就算赚不到钱也是不动产，摆在那儿踏实。确实，房子在国人心目中一直难以被替代。这些年，房价虽有几次罕见的停滞甚至下跌，但总体呈现上涨趋势，之前买了房子的人，资产在一定程度上都得到了升值。买房能赚钱的观念早已深入人心，这种观念很难改变。现在市场有所降温，许多人又开始观望，但观望不代表以后不买，只是在等待又一个时机。购房者在等，开发商也在等，大家都在观望楼市调控最终的效果。
小城市房地产市场限价、限购等限制条件比较少，不仅本地人购房，还可能吸引外地回乡置业人群和外地炒房客，甚至会造成真正需要买房的本地刚需买不到房子，或者因为反应慢了一拍而成为高房价的“接盘侠”。自然，那些想在小城市分一杯羹的开发商，近年来也纷纷在靖江这样的城市布局，小城市房地产市场火热起来也在情理之中。
确实，如果不能火爆起来，谁还跟风买房子呢？炒房客最想看到的就是楼市火爆，让大家踊跃进场，他们才好把房子卖出去赚钱。开发商也希望楼市火爆，新房上市后才有希望卖得快卖得贵。
可是，对于月工资三四千元的刚需购房者来说，六七千元的房价就比较难承受了，更何况是过万元的房价。对于年收入10万元左右的靖江家庭来说，前几年在不吃不喝的前提下八年左右能买一套120平方米上下的房子，现在不吃不喝前提下十年才可能买到一套120平方米上下的房子。一个人工作挣钱的时间四十年左右，前提是还需要有一个稳定的工作。除了买房，还有养儿、养老、医疗、教育和人情世故等支出。正因为如此，在资金实力比较强的改善型购房者奔走在高房价楼盘时，不少刚需购房者的目光瞄向了性价比较高的偏远区域楼盘或者二手房源。
对于未来的房价走势，有些人认为下降的可能性不会太大，靖江市场房价差不多就该是目前这样的水平，那些以改善型需求为目标的升级类房产品，房价往上涨一些是合理的，而且会在未来几年稳定在这样的价位，并逐渐为靖江购房者所适应，因而有这样看法的人在房价上涨后依然出手买房；有些人觉得靖江房价将有所下降，虽然未必能回复前几年的水平，但也不能超出大部分人的心理承受能力，适当回调一些还是应该的，因而有这样看法的人选择了观望等待；有些人对靖江房价涨跌不那么看重，他们主要从自身实际需求出发，需要买房时就出手，从自住的角度出发，觉得任何时候买房都可以。
三
无论是从大环境还是靖江市场本身来分析，预测靖江房地产市场降温将是大概率的事，楼市调控的氛围越来越严峻，靖江应该不能单独置身事外。而降温之后可能带来的危机，则是开发商今年抢地带来的潜在库存或许难以尽快消化。
2015年以来，靖江市场大量购房需求被提前透支，可售库存大量减少，市场上商品房的可选择余地变小。不仅仅是那些刚性购房需求，改善型需求在这一轮楼市回暖中也得到大量释放，导致的后遗症就是靖江市民的换房需求变弱，而新上市的高价土地带来的潜在库存，未来可能需要多花一些时间和精力进行去化。像靖江这样的小城市，吸纳人口能力本来就弱，楼市销售接下来两三年可能存在压力，房价持续上涨也缺乏动力。
在靖江，这一轮房价上涨与大环境影响、地王效应、人为炒作等可能不无关系，但也离不开靖江购房者纷纷跟风买房营造出的火爆氛围。随着更多购房者心理预期的变化，靖江市场跟风购房者越来越少，房价上涨及其应激反应或许该收场了。
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