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文：靖江网
随着房价不断攀升，价格普遍低于商品房的安置房、小产权房悄悄进入靖江房产交易市场。因为购买需求和供应市场一拍即合，形成了目前靖江市场上此类房屋交易并不少见的现状，而且因为缺少产权证，由此导致的纠纷也层出不穷。有律师建议，最好在此类合同中注明“如买卖合同被法院认定为无效，双方自愿选择互不返还”，或许买卖双方可以少一些纠缠。
最近，市民杨先生遇到了一件窝心事：原来，他多年前以35万元的价格卖掉过一套安置房，没想到那套房子的买主现在反悔了，想要把房子退给他，并要求他返还35万元购房款。当年，房子的市场价位20万元左右，但他装修花了15万元。现在，这套房子市场价已经涨到了30万元。也就是说，买主如果直接卖掉房子，会觉得亏了5万元。结果，买主以安置房没有产权证为由，诉至法院要求判定买卖合同无效，并退还35万元房款。
法院最终的裁决下来了，买主的如意算盘并没能完全实现，买卖双方继续维持现状。法官解释说，毕竟买主在那套房子里住了多年，即便退房，装修的折旧还是要承担的。这样算下来，买主也拿不足35万元房款。还有一个原因，就是这套安置房所在地块是国有建设用地，履行一定手续后是有办理产权证机会的。而且，作为违约方的买方，客观存在一定的毁约故意。综合上述原因，此案并不适宜简单判定合同无效，所以通过调解令双方继续履行合同。
事实上，安置房私下交易的情况较为普遍，而闹出矛盾的大部分是多年以前购买的房子。像市民杨先生遇到的这类买主要退房的较少，案件类型多数为卖主起诉想往回要房子，毕竟有的安置房市场价已经涨了很多。有些卖房者起诉要求确认合同无效，就是认为自己的利益受到了损失，房子卖亏了，想让买房者贴补差价又不大可能，索性毁了当初的约定。而买房者起诉的目的，主要是因为卖房者的不配合，或不能办证过户时要求确认原买卖合同有效。有些房子满足相关条件可以办证过户，但卖房者却不肯协助办理手续，买房者不得不告上法院。
有律师表示，根据相关法律法规，有产权证的安置房才能够进行买卖，没有进行产权登记的安置房无法上市交易，但实际生活中，仍有缺产权证的安置房买卖存在，这样不被政策允许的买卖会受到限制，或者直接被视为无效。目前，法院已经有不少相关判例，对于此类纠纷有了比较明确的界定。假如当年签订的买卖合同有效，卖房者应履行合同，配合买房者办理产权证。对于办理产权证需要交纳的相关费用，也应在合同中予以明确约定。如果卖房者一定要毁约，应当按照现在的房价计算违约金，而非当初的房价。若买卖合同无效，买房者可要求卖房者补偿一定的经济损失，而具体的补偿办法在当初的合同中就必须有很明确的约定。其实，即使在同一个小区，安置房能否上市交易，是否具备办理产权证的条件，还要看房屋的具体情况。有时，即便买房者已装修入住，但卖房者尚未办理产权证，买房者依然无法过户。
据了解，“共有人”是安置房买卖风险的较大制造者，如果房产买卖未经共有人同意，房屋买卖合同会被视为无效。如果没有房屋所有权人书面明确授权，与代理人签订的买卖合同无法履行。不过，代理人与所有权人之间多为亲属关系，而买房者出于诚意，基于对出面卖房者的信任签订合同，如果卖房者推说自己无权代理，认为房子买卖应该无效，那么合同对代理人仍具有法律约束力，代理人须承担不能履约的责任。
1998年的时候，市民刘先生在原越江乡合兴村买了一幢天地房，房子是当地一位村民卖给他家的。这一住就是近二十年，他感觉房子无论是构造还是品质都有些跟不上时代了，又见到周围的邻居纷纷翻建新房，也就动了原宅重建的心思。可一打听，还得卖主向相关单位打翻建报告，因为他不是该集体组织成员。他想，找卖主就找卖主，双方有买卖手续的，请对方协助他翻建也在情理之中。没曾想，卖主并没有爽快答应，而是拖三拉四的。几番折腾下来，才知道对方想要一定的好处费。他答应给个几万元，卖主却提出房子价值已经涨了不少，给个二十万元也不为过。因与卖主要求差距过大，一直谈不拢，一来二去的就给耽搁下来了，他家至今还只能住着原来的房子。
像案例中的房产属于“小产权房”，所在土地为农村集体所有，依法不得出让、转让。小产权房拿不到正式的房产证，只有使用权，没有所有权，小产权房买卖合同以认定无效的居多。因小产权房本身属于限制性转让的房屋类型，如果买房者不符合小产权房的购买资格，则双方签订的小产权房买卖合同无效。如果卖房者反悔了，可以和买房者协商退房退款；协商不成的，可以诉至法院。至于损失承担的问题，一般遵循诚实信用原则和公平原则，根据双方过错程度由法院酌情判定。
“小产权房官司只要一上法院，买房者基本就输了。”业内普遍存在的这一说法，给小产权房买主敲响了警钟。但小产权房买主，一般都是资金实力不强的刚需一族，为尽量避免较大的经济损失，买房者可在合同中约定购房款和装修款分开，如果卖主违约或合同无效，可以要求卖房者承担房屋装修款及搬家费用等。类似案件，法院主要通过民事调解结案，一般不会轻易判决。
安置房一般分为两类，一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但一定年限内不得上市，过了年限可办理产权证；另一种是房产开发企业配购的中低价商品房，与一般商品房没有区别，可自由上市，具备产权证。安置房如果有了产权证，是可以上市交易的。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村里确认，亦称“乡产权房”。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。
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