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靖江市旧城改造7号地块
房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
旧城改造7号地块系市政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的危房集中、基础设施落后的旧城区改造项目。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《省政府关于印发江苏省贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）、《靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（靖政规〔2012〕20号）、《市政府关于对靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则作部分调整的通知》（靖政规〔2015〕2号）和《靖江市国有土地上房屋征收评估细则》（靖政规〔2017〕4号）、《靖江市国有土地上房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准》（靖政规〔2017〕5号）有关规定，结合本地块实际情况，特制定房屋征收补偿方案如下：
一、征收人
靖江市人民政府。
二、征收部门和被征收人
（一）征收部门：靖江市住房和城乡建设局。
（二）被征收人：旧城改造7号地块征收红线范围内被征收房屋所有权人。
三、征收范围
东至新建路，南至西城河，西至西河沿，北至靖江市骥江幼儿园及江苏长江商业银行南侧弄道（详细地址见旧城改造7号地块征收红线图）。
四、实施时间
自房屋征收决定公布之日起。
五、被征收房屋基本情况
该项目涉及总户数约268户，房屋总建筑面积约31346㎡。其中：私房224 户，建筑面积约28148㎡；直管公房23户，建筑面积约976㎡；单位自管公房9户，建筑面积约361㎡;非住宅房屋12户，建筑面积约1861㎡。
六、补偿方式
住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收房屋认定为“住改非”的，如选择产权调换的，只能选择住宅公寓楼。选择征收部门提供的安置用房产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算后，结清差价。产权不明或产权有纠纷的，实行产权调换。
非住宅房屋实行货币补偿。
直管住宅公房和单位自管住宅公房的租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管产权人选择货币补偿的，住宅房屋的重置成新价支付给公房管理部门或单位自管产权人，其余部分支付给承租人。房屋重置成新价不参与货币补偿中的任何奖励。实行产权调换的，公房管理部门或单位自管产权人提供房源，租赁双方重新订立租赁合同。
七、评估机构选择及对评估报告异议的处理方式
（一）选择方式
房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定，由市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）在征收范围内公布拟参与评估机构名单，公布7个工作日内在征收现场登记被征收人的选择意见，被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选定成功。
被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商意见书面告知市住建局的，由市住建局组织被征收人采用投票方式超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取抽签方式确定。
房地产价格评估机构确定后，由市住建局在征收范围内公布。
（二）被征收人对评估报告有异议的处理方法
被征收人或市住建局对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或市住建局对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。
房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
被征收人或市住建局对原房地产价格评估机构出具的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向泰州市评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
八、征收补偿
（一）经委托有资格的房地产价格评估机构采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基准价为：
1.住宅房屋：6690元/㎡。
2.非住宅营业房屋：新建路临街21883元/㎡。
（二）被征收房屋价值由市住建局委托具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照《靖江市国有土地上房屋征收评估细则》（靖政规〔2017〕4号）评估确定。
（三）计户原则
1.以合法产权证、土地证或房屋建设批准文件上登记的权利人为基本户进行计算。
2.产权证、土地证或房屋建设批准手续上登记的权利人去世的，原则上以合法继承人为产权共有人作为基本户计算，但立有遗嘱或生前赠与且经过公证的，可以作为计户依据。
3.以法院判决结果作为计户依据。
4.未经登记的建筑物，原权利人去世的，原则上以合法继承人为产权共有人作为基本户进行计算，但立有遗嘱或生前赠与且经过公证的，可以作为计户依据。
（四）未经登记建筑物的认定
由市规划局认定，参考我市2000年版航测图以及相近年份的影像图、2009年地籍调查图。认定为2000年前的参照合法建筑补偿标准给予补偿，其他统一为违法建筑。
（五）房屋用途、“住改非”、“非改非”的认定标准和面积认定标准
1.房屋用途
以房产证、土地证或建房批准手续上记载的用途为认定标准。房屋用途与土地用途不一致的，以征收调查确定的用途为准。
（1）“住改非”“非改非”房屋：被征收住宅房屋、非住宅非营业房屋于2010年7月1日前用于经营并取得合法、有效工商营业执照，且持续经营一年以上的参照非住宅营业房屋评估。
（2）直管住宅公房和单位自管住宅公房按住宅用途进行补偿。
2.房屋面积
住宅房屋面积：
（1）有产权证且房屋没有新建、扩建、改建的，原则上以合法有效的权属证书记载的为准，但证载面积不符合测量规范的，以征收调查的实测面积确认。有产权证但有新建、扩建、改建的，依据测量规范实测房屋建筑面积，增加面积部分参照未经登记建筑认定；面积减少的，以实测面积为准。
（2）未经登记建筑，2000年以来未擅自翻建、改建、修建的房屋，以实测面积进行计算；2000年以来擅自翻建、改建、修建的房屋，以靖江市2000年版航测图和相近年份影像图所显示面积进行计算。
（3）“住改非”“非改非”房屋用于经营的面积以实际用于经营且为合法建筑的认定结果进行计算。
（4）直管住宅公房和单位自管住宅公房房屋面积参考公房管理部门或单位自管产权人的产权证、租赁证，结合实际测量，按征收调查确认面积为准。租赁户未经公房管理部门或单位自管产权人同意并报请规划部门批准自行搭建部分不计算面积。
非住宅房屋面积以合法有效的权属证书记载的面积为准。
3.土地面积
土地面积以土地使用权证登记面积为准。
直管住宅公房、单位自管住宅公房承租人、企业改制或单位自管公房出售给单位职工，公共院落面积不予补偿。
（六）搬迁补助费
住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡计算。搬迁补助费一次不足1500元的，按1500元计算。
非住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积20元/㎡计算。搬迁补助费一次不足1500元的，按1500元计算。特种设备的搬迁等，由双方协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
被征收人选择货币补偿以及现房安置的，按一次计算搬迁补助费；选择期房产权调换的，按两次计算搬迁补助费。
（七）住宅房屋临时安置补助费
征收住宅房屋应按月支付临时安置补助费，月临时安置补助费的标准为1000元/户。被征收人选择货币补偿的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。被征收人选择原地期房产权调换的，过渡期原则上不得超过24个月。过渡期限内，被征收人自行过渡的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；房屋征收部门提供周转房的，在规定的过渡期限内不支付临时安置补助费。过渡期限自签订补偿协议并腾空交房之日起至公告规定的交房之日止。
因房屋征收部门的原因导致过渡期限延长的，自逾期之月起至公告规定的交房之月止，对自行过渡的被征收人，按规定标准的2倍支付临时安置补助费；对房屋征收部门提供周转房过渡的被征收人，按规定的标准支付临时安置补助费。
（八）停产、停业损失补偿
1.被征收非住宅营业房屋选择货币补偿按被征收房屋评估值（房屋评估价值不包含装饰装潢等费用，以下均同）的6%一次性给予停产停业损失补偿。
2.被征收房屋在2010年7月1日前擅自改变为经营性房屋（“住改非”、“非改非”房屋），根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，造成停产、停业的按被征收房屋评估值（房屋评估价值不包含装饰装潢等费用，以下均同）的8%进行停产、停业损失补偿，具体比例为：
（1）持续营业1年以上，5年以下的按停产停业补偿费的40%计算。
（2）持续营业5年以上，10年以下的按停产停业补偿费的60%计算。
（3）持续营业10年以上，20年以下的按停产停业补偿费的80%计算。
（4）持续营业20年以上的，按停产停业补偿费的100%计算。
3.若被征收人不选择本条第（八）款第1、2项标准补偿的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业补偿费。被征收人需提供资产负债表、利润表、完税凭证等资料。根据资料计算平均效益，给予6个月停产停业补偿，具体比例参照本条第（八）款第1项。
（九）基本居住需求保障及最低货币补偿标准
被征收人具备以下：1.仅有被征收房屋一处住房；2.被征收人户口和被征收房屋一致，且在该房屋中实际居住；3.被征收房屋评估价值低于市区最低补偿标准。经被征收人申请，公示确认，符合上述条件的被征收人可选择领取最低货币补偿款130000元，也可选择政府指定安置的一套65㎡经济适用房,安置房超面积部分按市政府相关批文结算房价。被征收人因分户、析产的，不享受最低补偿标准。
（十）未经登记建筑及简易设施的残值补偿
被认定建设年代为2000年以后的未经登记建筑按重置价进行评估，披棚等简易设施按每平方米200元评估给予残值补偿。
直管公房和单位自管公房承租户自行搭建建筑按重置价进行评估，批棚等简易设施按每平方米200元评估给予残值补偿。
被征收房屋为纯平房户的，被认定为2000年以后的未经登记建筑，披棚或简易设施，被征收人可以选择按未经登记建筑重置价，简易设施、披棚的残值补偿或本条第（十二）款第5项方式进行补偿。
（十一）相关设施移装补助费
被征收人的电话等设施移装补助费用按《靖江市国有土地上房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准》（靖政规〔2017〕5号），被征收人选择产权调换的，按照两次移机进行结算。
（十二）搬迁奖励费
1.被征收人在规定的第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋评估价值的5%和房屋合法建筑面积每平方米300元标准给予奖励。
2.被征收人在规定的第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋评估价值的3%和房屋合法建筑面积每平方米200元标准给予奖励。
3.被认定建设年代为2000年以后的未经登记住宅房屋在征收补偿方案规定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，可以给予一定比例的搬迁奖励（此奖励部分不参与其它任何奖励，面积不计入安置面积）。具体方法为：
（1）被认定建设年代为2000年至2009年的，按该未登记住宅房屋评估价值的80%给予搬迁奖励。
（2）被认定建设年代为2010年1月1日以后的，按该未登记住宅房屋评估价值的50%给予补偿。
4.私有住宅房屋（不含“沿街住改非”和“不沿街住改非”）全部为平房的，被征收人在规定的第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，可按住宅性质房屋评估值的40%予以奖励；被征收人在规定的第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，可按住宅性质房屋评估值的10%予以奖励。
5.无土地证封闭院落土地使用面积大于房屋建筑面积（简称无证“地大于房”）的认定和补偿。
无证“地大于房”经实地测量，国土部门进行认定。在市政府征收决定规定的签约时间内签约并腾房完毕的，可以参照“地大于房”的补偿政策给予补偿。无证“地大于房”土地面积补偿只做定额补偿，不得参与任何奖励补偿。
6.在规定的奖励期限内被征收人未签约搬迁的，不予奖励。
7.直管住宅公房或单位自管住宅公房租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管房产权人选择货币补偿的，参照本条第（十二）款第1、2项执行，奖励标准按租赁住宅房屋认定合法建筑面积计算评估值（评估值扣除公房管理部门的房屋重置成新价），奖励给承租人。
（十三）选择货币补偿的奖励
1.住宅类房屋选择货币补偿的，按房屋住宅性质评估价值的12%给予奖励。直管住宅公房或单位自管住宅公房租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管房产权人选择货币补偿的，奖励给承租人，房屋评估值按照租赁房屋认定合法建筑面积计算（评估值扣除公房管理部门的房屋重置成新价）。
私有住宅类房屋的被征收人选择货币补偿的如在征收补偿方案规定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，还可以按房屋住宅性质评估价值的8%给予奖励。
2.非住宅营业房屋选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%给予奖励。
“住改非”房屋按评估值中增加补偿部分的6%给予奖励。
3.非住宅非营业房屋选择货币补偿的，按房屋评估价值的10%给予奖励。
“非改非”房屋按评估值中增加补偿部分的10%给予奖励。
九、安置用房
（一）产权调换安置方式
1.私有房屋的被征收人可选择：7号地块安置房。
2.直管公房或单位自管公房产权调换安置方式：由公房管理部门或单位自管房产权人提供房源，租赁双方重新订立租赁合同。
（二）安置房户型（面积）规定选择标准
1.被征收房屋面积70㎡以内（含70 ㎡）可选择80㎡系列户型；被征收房屋面积70 ㎡—85㎡（含85㎡）可选择100㎡系列户型；被征收房屋面积85㎡—105㎡（含105㎡）可选择125㎡系列户型；被征收房屋面积105㎡以上可选择135㎡系列户型。
2.被征收房屋面积较大的，选择产权调换户型（面积）以被征收房屋认定合法面积为基准，实行就近靠户型（面积）安置。选择相应户型后剩余面积达不到最小安置房户型面积一半的，不予安置。
（三）安置房价格
住宅安置房基准价为每平方米6950元。
1.层差系数
以中间层为标准层，标准层系数为1.00，每增加或减少一层系数±1%。
2.房价结算办法
被征收房屋所有补偿金额、补贴和奖励与产权调换用房应缴价相互结算，互找差价，不足部分由被征收人在交付安置房时结清。
3.产权调换用房的选择采取“先签约，先腾房，先择房”的方式，被征收人在腾空交房的基础上，凭被征收房屋腾房验收证明和征收补偿协议在规定时间内择房，具体择房时间和地点另行通知。
4.签约后腾房时间由征收实施单位与被征收人协商确定，最长时间不得超过10天。择房顺序按照腾房验收证明顺序号进行排序。超过奖励时间腾空交房的，取消奖励补偿。
5.被征收人自行向安置房建设单位缴纳车位、物管费、公共能耗费、公共维修基金等相关费用。
6.强制搬迁周转用房。
周转用房地址为裕安苑（城北园区）。
十、不履行市政府作出的征收补偿决定的处理办法
市住建局与被征收人在征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市住建局报请市政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
十一、搬迁过渡方式
自行过渡。
十二、签约搬迁期限
自房屋征收决定公告之日起80天内。
十三、搬迁奖励期限
搬迁奖励期限分两个签约时段。自房屋征收决定公告之日起75天内为第一阶段；自房屋征收决定公告第76天起至80天内为第二阶段。
十四、征收实施单位
靖江市房屋征收服务中心。
十五、其他
（一）基本户是指一户。
（二）“地大于房”是指没有使用权争议封闭院落，土地面积大于房屋建筑面积部分（不含滴水、巷道）。
（三）自本方案发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的（指不是执行政府规定租金标准的市场租赁关系），由租赁双方自行解除租赁关系；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（四）被征收人搬迁交房须经征收实施单位验收，被征收人或公房承租人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的，由被征收人或公房承租人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。
（五）在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，视情依据相关法律规定处理。
（六）本方案未尽事宜按照现行国有土地上房屋征收的法律、法规、政策及文件规定执行，没有规定的，由市房屋征收工作领导小组集体讨论决定。
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