文：靖江日报 孙华平

  

  未来，靖江房价的涨跌由什么来决定呢？是政策？是供求？还是刚需？

 

  或许，你和身边的亲朋好友有过买房的经历，可能还不止一次，可能还相当深刻，但你是否意识到一点：作为一名购房者，特别是刚性需求的购房者，你的一举一动都能折射到靖江房价上。 

 

  一

  

  透过目前靖江房地产市场的现状，能看出房价究竟受哪些因素影响吗？有人说是供求关系，有人说是人口、城市发展，有人说是楼市政策……或许，这些因素对房地产市场和房价均有一定的影响力，但它们最终都是通过购房者的心理预期，来施加到房地产市场和房价之上的。受到外界关于供求、人口、政策等信息的影响，购房者做出了具体的看房、选房、买房行为，并进一步反映到房价的涨跌上。

 

  某楼盘多少人抢多少套房，某楼盘开盘当天售罄……售楼人员和房产中介对购房者经常会这样说：好多人都看上这套房子了，再不买就被别人抢走了；房东上次还说是多少万元，这几天又加了几万元……而市民聚会、闲聊时的话题，也离不开房子、房价，给人们造成一种十分紧迫的氛围。这样的信息被不断渲染，并不断传播开去，对购房者的心理预期形成很大影响，在他们心头留下一种印象：那就是房价还会继续涨。

 

  确实，购房者的心理预期是影响房价的关键点。房价上涨的信息在市民中间广泛传播，由是造成人们的恐慌性购房行为，并进一步刺激了房价的上涨，在这样反反复复的过程中，购房者也不断被“洗脑”，他们的心理预期也就成为助推房价上涨的催化剂。即便调控政策出台了，即便一些大中城市楼市转冷了，看涨房价的靖江人仍然不在少数。

 

  相对而言，靖江购房者预期房价要跌的过程比较长，而这样的预期也仅仅延续了两三年时间。那还是在2013年之前，一轮轮的楼市政策调控过后，靖江房价终于实现了实质性的下降。除了政策调控的作用，人们普遍觉得房价过高，认定房价要跌的心理预期，也起到了关键性的作用。因为有了跌的预期，更多的人观望着不买房，库存过大的压力和资金压力，让不少楼盘愿意“以价换量”。可从去年开始，随着开发商库存压力和资金压力减轻，靖江房价又上涨了，但起初人们是不信的，上涨的心理预期直到今年上半年才逐步建立。

 

  历年来房地产市场的变化似乎昭示：只要改变人们对于房价的心理预期，就能在一定程度上控制房价的涨与跌。

 

  二

 

  在不少购房者预期房价上涨的背后，靖江房地产市场呈现出以下三个特点：

 

  像靖江这样的小城市，房价往往被认为有“虚涨”之嫌。在一二线城市楼市降温之时，三四线及以下城市楼市房价反而出现上涨。小城市的房价上涨或许各有各的特色、背景、原由，也各有各的道理，但这样的上涨能否持久呢？人们都在怀疑。既没有人口流入，也没有像大中城市那样优质的资源支撑，房价上涨极有可能只是“昙花一现”。房价涨跌很大程度受供求关系影响，而“人往高处走”，人口主要流向资源多、机会多、发展好的城市。小城市自然不能与北上广深相提并论，就是与南京、苏州、无锡也相距甚远，难免有人嘀咕：房价上涨会不会是一些开发商或房产中介自导自演的抢房大戏呢？

 

  房价已经超出了刚需购房者的承受范围。不少市民都有深刻体会，特别是去年以来看房、选房、买房的购房者，对靖江房价的上涨有目共睹。可能今天看了房子交了定金，明天卖家就反悔了，房价上涨程度足以抵消违约金，卖家违约现象时有发生。房价上涨对购房者的直接影响就是成本增加，但仍然不断有购房者争先恐后入市，很多人都是抱着房价还会上涨的心态出手的。不可否认，这些购房者中间不乏刚性需求，房价上涨更给急等房住的他们带来了恐慌。可有实力、有能力出手买房的刚需究竟占多大比重呢？在靖江房价还是普遍处在6000元左右的时候，一些刚需已经抱怨房价过高，以致他们的住房梦难圆。只是当时的房价水平，还能被较高比例的刚需所接受，并毅然出手买房。现在的房价已经被认为超出了相当一部分刚需的承受能力，不少刚需又被迫进入观望等待状态。

 

  购房主力军进一步年轻化。过去，70后、80后是购房的主力军；近年来，房地产市场能看到不少90后的身影。确实，90后已经到了成家立业的时候，他们的购房需求逐渐显现。不过，90后买房的主要资金来源，还是靠70后的父母资助。对于工作不久的90后来说，基本不具备购房实力，起码筹措首付款是有压力的，需要自己的父母支持。但90后购房者中主动买房的不多，“被买房”现象比较明显。因为家长认为，为孩子买房既是对孩子未来的一种生存保障，也是一种前瞻性投资，因此促成了越来越多90后年轻人“提前入市”。而90后买房有更多的信息获取源，正因为如此，对于房产信息可靠性的判断，成为他们需要面对的新问题。

 

  三

 

  2017年即将过去一半，对于今年下半年乃至更长远的房价走势，各方的观点各有不同。其实，房价是涨是跌，不是三言两语就能说清楚的，需要了解准确的房价、房源信息，更需要掌握购房人群乃至更多人的心理预期。

 

  据悉，本轮楼市调整有一个重要特点，就是希望通过改变人们的心理预期来稳定房价。除了过去一贯施行的限贷、限购、限价等调控政策，今年一些地方还新增了限售政策，使商品房回归居住功能、挤出投资资本。在这样的时刻，购房者应该可以有更大的作为和更多的担当。买房前多看、多听、多问、多想，想好再出手，让你的举动成为左右靖江房地产市场、靖江房价的一份力量。