4月21日早晨，南京玄武区官方微博“玄武发布”发布的一条“南京楼市的调控给房价封涨停板，进行价格调控”的帖子立即引爆朋友圈，不少媒体记者向物价局等求证，但一直没有官方正式说法。昨天下午，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，记者发现，南京市确实将采取6项重点改革，有效遏制房价过快上涨势头，其中最让人关注的是房价将设“涨停板”8%—12%，此外南京还将严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为。

　　南京市发改委认为，今年以来，全市房地产市场走势分化明显，既存在商办用房、郊区去库存的压力，又存在部分热点区域供给不足、房价过快上涨的隐患。围绕“去库存”，《意见》明确了分类施策做好去库存工作、有效遏制房价过快上涨势头、建立购租并举的住房制度、积极推进棚户区改造和保障性安居工程、发挥合理住房消费政策效应、支持房地产行业转型升级等6项重点改革任务。

　　加强房地产市场引导。履行好房价调控主体责任，稳定房价预期，避免房价大起大落。加大普通商品住房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动房地产用地市场供需基本平衡。今年，全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。

　　加强普通商品住房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平(相应措施见上图)。

　　及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。同时，严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。支持鼓励合理住房需求。落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。进一步推进棚户区改造和保障性安居工程建设，逐步扩大住房保障覆盖面，今年要实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。

　　加快出台户籍制度改革措施，全面实施居住证制度，推进农民工市民化。深化住房制度改革，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度；研究完善公租房货币化的相关政策和办法，提高公租房等保障方式的覆盖面和普惠度；弹性对接人才政策需求，研究制定高校毕业生租房补贴办法，建立房租补贴和实物配租相互补充的保障体系。结合产业发展需求，引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。充分发挥政府资源示范带动作用，探索推广PPP等模式，鼓励更多社会资源进入房屋租赁行业，积极培育和发展专业化、规模化租赁企业，充分满足现阶段使用需求。记者成岗黄欢

　　6项调控措施，如何解读？

　　1加大普通商品住房用地供应力度，今年全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。

　　[解读]今年南京市国土局的确土地供应力度很大，一个月就公告了32幅地块，3月19日20幅优质地块集体预公告，4月13日就正式公告了7幅地块，4月14日又推出了12幅地块，其中热点地区河西南、江北都加大了供应力度。

　　2对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万—3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　[解读]正荣地产南京公司营销经理唐晓表示，南京楼市之所以投资客现在入市占到了50%左右，主要是因为上涨幅度太大，很多楼盘半年上涨20%，个别楼盘上涨100%，因此有的普通市民本来没有投资置业打算的也拼命入市，现在涨幅明确最高只有8%或者12%，有些购房人就会自己算账，觉得投资成本太高的房地产不如去买理财了，投资客退出，自然会让火热市场降温。

　　金地集团南京公司总经理刘婷也表示，这会在短期内将新房的涨幅和均价控制在一定范围内，会抑制住南京目前房价上涨迅猛的势头。

　　同策机构南京公司总经理杨锐表示，“限价令”会造成两种情况：一、优质的、被限价的好楼盘购房人抢破了脑袋去买，因为大家都对其涨价预期十分看好。二、有涨价前景的开发商会捂盘不销售，因为一季度销售形势良好，不少开发商4月份就已经完成了半年的销售任务，为了提高销售价值，又没有销售量指标的束缚，就捂着涨到心中的价格水平再说。这种双重作用的结果就是，引发“一房难求”加剧，更多看到了明确涨幅的投资客入市抢房。

　　3及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

　　[解读]因为南京楼盘进行批复价格的时候，土地成本占据了价格成本的很大一部分，这项政策从土地供应开始对房价进行控制，超过最高限价不仅付的是保障房建设资金，更无法在未来房价中进行消化，对开发商在拍卖举牌中竞拍高价地有了一定约束，不过这项政策的效果关键在于执行层面，执行得好也许会改变南京地王频出的情况。

　　金地集团南京公司总经理刘婷表示，除了对开发商拿地算账会悠着点儿之外，是对大开发企业的利好，因为大的开发企业有集团采购优势，如果拿地价格高企，但是无法在后期房价中得以体现，成本控制得当就是后期企业利润率的关键。

　　4严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。支持鼓励合理住房需求。落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。

　　[解读]强调了《宁十七条》中拒绝首付贷的措施，另外继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。

　　5进一步推进棚户区改造和保障性安居工程建设，逐步扩大住房保障覆盖面

　　[解读]主要有三项措施：1、今年要实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。2、加快出台户籍制度改革措施，全面实施居住证制度，推进农民工市民化。3、建立购租并举的住房制度，提高公租房等保障方式的覆盖面和普惠度、研究制定高校毕业生租房补贴办法、建立房租补贴和实物配租相互补充的保障体系。

　　6引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。

　　[解读]充分发挥政府资源示范带动作用，探索推广PPP等模式，鼓励更多社会资源进入房屋租赁行业，结合产业发展需求，引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。

　　40家楼盘超越涨幅红线

　　限价令究竟怎么实施？

　　文件中，限价政策中虽然用的是“不宜”两字，但批价权在政府手中，政府调控房价的决心可见一斑。不过如果按照政策中规定的每平方米2万元以下的，涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元以上的，涨幅不宜高于10%；每平方米3万元的，涨幅不宜高于8%的限价红线，从近期南京市在售的100多家楼盘来看，目前已有近40家楼盘涨幅已超红线，其中一些楼盘涨幅高达百分之三十多，这是否意味着这些楼盘今年再也没有涨价的机会了呢？限价令如何实施，是开发商、买房人、业内人士共同的疑问。

　　首先是涨幅限价的时间如何计算？是发文的4月20日，还是5月1日？另外这个限价幅度上一次的依据又是如何？指的是否是年初第一次申报销许价格？还是新政出台后的第一次申报价格？是前一期自身销售价格，还是对标区域房价？

　　如果是20日之后，上一次申报销许的价格，那么20日之后排队领销许的开发商们乐开了花，而对于推盘节奏慢，很久没推房的楼盘是否不大公平？是否会造成有些开发商觉得涨价幅度太小，就停止推盘等限价令结束再高价销售的情况？

　　限价涨幅也仅仅说了一个房价涨幅，精装与毛坯切换的价格涨跌又如何计算？开发商是否可以通过毛坯改精装，普通住宅改洋房等形式来变相涨价？

　　限价令是分价格段进行限价，低价给涨12%，高价给涨8%，这种阶梯式的限价似乎摁住了豪宅的上涨势头，但是对于刚需购房者究竟公平不公平？

　　大部分刚需购房人的选择区域都在涨幅12%的区域，而高价盘涨幅只能有8%，反而对于买豪宅的有钱人是个福利。而且涨幅空间明确，是否会有可能将投资性需求从豪宅市场引导去了刚需盘？带来刚需板块的新波动，给大部分自住型的刚需购房人造成更大的房价压力？

 
　　南京市房地产开发促进会秘书长张辉表示，由于国家正在为了去库存实行比较宽松的信贷政策和税收政策，所以在去三四线城市库存的同时对一些一二线城市造成了局部地区的房地产市场过热的情况，从南京市发布的6项政策来看，地方政府的确在积极地利用土地供应、定价等多个手段进行市场调控，对房地产进行降温。不管政策最终执行效果如何，但是释放的调控信号对于开发商和消费者都会有影响，购房人一旦出现持币待购，销售量的降低势必会影响到房价的上升，特别是一些追求年度指标，销售速度的大品牌企业，一定会带头采取措施，从而让年涨幅17%的南京楼市进入平稳状态。

　　记者刘娟（来源：新华报业网－南京晨报）