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眼下，“去库存”是房地产市场最火热的话题。
前段时间，中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存化政策作了较多的规定，并把“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”之一。
对泰州而言，商品住宅库存状况如何,相关各方做了哪些努力,还需要做些什么,今年房市如何走向？连日来，围绕这些问题，记者进行了采访。
现有库存
至少需18个月消化
“过了春节，我就不打算在房产市场上干了，压力太大。”小李是市区一房产公司置业顾问，他在房产公司从事置业顾问已经六个年头了。“现在，在房产行业，每个人都有压力，老板压力更大，特别是大楼盘的老板，因为，楼盘越大，库存就会越多。”
房产市场上，各种各样的促销活动也传递出房市去库存的压力。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，去年，为了能把房子卖出去，每个房产商都铆足了劲，想尽了办法，通过各种促销给予购房者更多的优惠。在房价上，明不降暗降，通过团购、职工内部价吸引更多的市民购房；有的房产公司给每个员工下达任务，让员工自己购房或动员亲戚朋友购房；如销售业绩上不去，个别开发商通过“集体大换血”换掉销售人员，甚至还有拿房抵充工程款的现象。
根据国家统计局的定义，房地产的“库存”含义是：商品房的待售面积，指房地产开发企业已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。
据统计，去年，市区（不含姜堰）商品住宅库存量达到270万平方米。“按照去年的销售速度，这些库存至少需要18个月消化。如加上拿了地没开发的以及已开工没领预售许可证的，18个月的数据可能还要翻倍。”市房地产业协会副会长沈瑜说。
消化库存
我市各方已在努力
最近，市民陆先生在市区购买了一套住房。“这是我的第二套住房， 贷款政策还是挺优惠的。”
陆先生说，他原有一套住房，已经结清了房款，现在买二套房，他通过公积金贷款，首付比例也只有20%。“以前，首付比例是30%，我购买50万元的房子，按照此前的政策， 付15万元的首付后，申请办理35万元的公积金贷款，现在只需付10万元的首付，即可申请办理40万元的贷款。”
去年公积金政策的几次调整，对刚性需求和改善性需求起到了很大的刺激作用。去年4月，针对职工刚性住房需求，我市调整过一次贷款政策，即对首次申请住房公积金个人住房贷款购买普通自住房，贷款首付款比例从30%降为20%（提取首付同步调整），贷款额度不超过房价总额的80%；去年9月，针对改善性需求，我市再次出台公积金政策，对已结清住房公积金贷款的职工家庭，再次购买预售商品房的，申请住房公积金贷款的首付比例也从30%降为20%（提取首付同步调整），贷款额度不超过房价总额的80%。
再加上4次利率的调整，去年市区楼市一度呈现出“火爆”的态势。市住房公积金中心的数据显示：2015年1至10月，全市共归集住房公积金28.09亿元，个人公积金贷款回收资金10.16亿元，而累计发放公积金贷款额26.69亿元，个人提取公积金17.53亿元，“入不敷出”现象明显。
为此，从去年11月份起，“公转商”贴息贷款政策开始在全市范围内运行。截至2015年12月底，有近千户职工家庭通过“公转商”贷款贷走3亿多元，带动了我市十多万平方米的住房消费。
不仅如此，我市在房地产用地上市总量上做了“减法”。先来看看2013年、2014年、2015年三年的土地出让的数据。2013年，市区（不含姜堰）土地出让面积约1491亩，2014年为1832亩，2015年为1237亩。
“这三年的数据里，包括了住宅和商业楼的面积，而在之前，市区每年土地出让面积都是大几千亩。”市国土资源局土地利用处负责人高路说，他们从计划编制时就考虑到市区房产市场的成交量，同时综合平衡各上市主体的土地上市需求，从严控制房地产用地上市总量，促进土地市场平稳健康发展。
此外，市区在保障性住房供应模式上也做了“减法”。去年，泰和园二期经适房开售，这是市区最后一批经适房，自此，市区停止新建经适房，住房保障将通过商品房中配建的公共租赁住房解决。根据规定，建筑面积在10万平方米以上的小区须按3%的比例配建公租房。“此举既保障了低收入人群，同时对消化库存也起到了促进作用。”市住房保障中心租售管理科科长郭亮说。
各方的努力，对于刺激楼市而言，还是起到了明显的作用。据统计，去年，市区商品住宅的销售量为176万平方米，已经达到历史最高水平。此前，2009年的市区销售量最高，为165万平方米。
近期将出台细则
不新建拆迁安置房
虽然去年市区楼市的销售量达到历史最高水平，但对于“去库存”来说，效果并不明显。据统计，去年市区商品住宅的库存量仅比前年减少6万平方米，去库存仅去了2.3%，“因为供应也在增加，而且，供大于求。”市房地产业协会副会长沈瑜说，消化库存，我市任重而道远。
沈瑜认为，消化库存并非仅仅是把房子卖出去这么简单，而是个系统的工程。除了从严控制土地供应，公积金政策刺激外，还需要在保障性住房供应、棚户区改造、促进就业、鼓励农民进城等方面大做文章。
事实上，今年，各方积极采取措施消化库存的消息不断传来。去年年底前，省政府办公厅出台了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造货币化安置的意见》。文件要求，自2016年起，各市、县（市、区）棚户区（危旧房）改造货币化安置比例原则上不低于50%，要搭建平台帮助居民自主购买商品住房，可集中购买普通商品房作为安置房源，可直接向棚户区居民发放货币补偿。
市住房保障中心租售管理科科长郭亮说，我市近期将出台相应细则，新的房屋征收和搬迁项目将不新建拆迁安置房，以存量安置房和货币化安置为主，打通普通商品住房和保障性住房的渠道。
本月初，省有关部门下发文件，要求各地从2016年1月1日起，把进城落户的农民纳入城镇基本医保制度体系。沈瑜认为，该文件的施行也会让不少进城的农民产生购房的意愿。
专家预测
今年房价有望趋于平稳
在“去库存”话题火热的同时，不可避免地会谈到“房价”问题。中央经济工作会议也提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。我市今年房价将如何走向呢？
市房地产业协会副会长沈瑜说，去年，市区商品住宅销售量达到历史最高水平，成交均价为每平方米6200元左右，与前年基本持平。
“均价6200元里，包含了别墅、高层和多层。”沈瑜说，目前，在市区，别墅价格肯定会拉高均价，多层是稀缺资源，价格也相对较高，高层目前市区均价在5000多元。
沈瑜说，目前，市区楼市整体处于供大于求的状况，因此，今年价格上涨已经不太现实。
那么价格会不会跌呢？沈瑜认为，目前，市区房价并不太高，要让房产开发商降价也不是容易的事情，因此，2016年的房价有望整体趋于平稳，当然，一些开发企业为了“去库存”，也可能会加大促销力度。
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