文章：靖江日报 孙华平

       2015年上半年，楼市风起云涌；下半年又会怎样，人们不由得浮想联翩。随着密集的“政策雨”，各地房地产市场重现生机。趁着当下大好政策，房价还未触底反弹之时，是不是该赶紧出手呢？不少人都在踌躇，有人看涨有人看跌，2015年已经过半，到底该不该买房呢？

　　买与不买都有理

　　买房的理由主要是刚性需求或改善型需求，到了需求释放的时候了。刚需族的观点是比较传统的：一是租房不值，总觉得寄人篱下，住得不舒服不说，房子还永远是人家的，自己没有一个安稳的窝；二是结婚要买新房，无论是不是丈母娘逼的，城里没房子总难成其好事，将来孩子上学也一样需要房子。另一个理由就是买房能够保值，不像股市无情，房价就是降了，买房亏了，房子还在。

　　不买的理由主要也是三点：一是购买力透支，能买的早买了，现在有些不买房的是真的没有积蓄买。不说靖江房价还比较高，即便再降一些，他们也买不起。二是耐心观望的一帮人，认为不知道房价还会不会降，依然在等待抄底的机会。三是被股票套牢的一些人，有心无力，没能从股市捞到钱来买房，甚至买房的钱也被套进了股市。

　　从上半年靖江商品房成交量和库存量变化走势来看，2015年上半年平均成交量远高于去年同期水平，且库存明显下降。这说明不管是受政策利好、股市震荡还是开发商促销影响，总之很多人在今年上半年买了房。有人提出，买房不要等最低点，需要赶紧买就对了。然而，对于那些首付都付不起的购房者来说，政策不会利好到房子白送，他们购房还有一段路要走。相对来讲，刚需一族买房受外因控制的程度也不强。所以，真正纠结该不该买房的是那些弹性需求的人群，“我有一点钱，我要不要投资，买房子会不会升值？”

　　楼市暴涨很难再现

　　2015年，各种楼市利好政策纷至沓来，被视为“2008年后最大力度、最密集的救市行动”。其中，“330新政”由于涉及信贷、税费等支持改善型需求的直接利好，更令不少购房者闻风而动。加上连续的降息降准等一系列刺激政策的作用，不少地方房价止跌趋稳，销量也是逐月回升。不少在去年过度观望的购房者开始入市，甚至一心观望的投资购房者心态也逐渐转变。虽然6月底的降息、降准被普遍认为意在解救股市，但事实上，房地产也成了最大受益标的之一，购房成本降低导致更多置业者出手，甚至一些曾经滞销的项目也对楼市下半场充满信心。事实上，经过2014年11月21日至今的三次降息三次降准（如上图），50万元贷款20年还款总额减少近8万元。

　　购房者不淡定了，开发商也坐不住了。接下来的日子，不可否认的是，开发商会好过一些。市场的回暖会改变人们的预期，从而影响市场成交量以及房价。但并不意味着楼市将重回“大步快涨”时代，开发商要明白的是，现在经济基本面和2009年不一样。因为现在的局面不仅仅是政策原因，更多是库存压力大。当年房价暴涨的土壤已经不存在，房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。

　　同样，楼市也绝非股市避难所，股市有风险，不一定代表楼市没风险。投资者可能会在股市赚钱后投资楼市，但很少有人在股市资金被套牢后还有信心投资楼市，投资者更不可能把套牢的股票割肉进入楼市。虽说楼市不同于股市，房地产具有保值性，但楼市最佳黄金投资期已经过去，不一定杀入楼市就稳赚不赔。

　　楼市“非牛非熊”

　　人们不禁要问，这一波楼市回暖，跟2009年、2013年有何不同？

　　确实，低迷一年的楼市，量价出现明显上涨。那这新一轮的楼市回暖，是否会重现2009年或2013年楼市的疯狂？普遍的看法是不会出现2013年与2009年般的疯涨，因为今年与2009年、2013年市场不同。2015年，全国市场并未出现整体回暖，而2009年与2013年全国市场一片红。2009年楼市是经历了2008年的市场大萧条，政策的放松释放了一大部分投机需求。2013年同样面临严重供不应求，而且限购形同虚设，释放了很多前期被限购限贷打压的需求。而近期，靖江楼市销售虽有明显的回升，但是库存量仍然处于高位。

　　起初，开发商只要有房子卖，无论是期房还是现房，也无论楼盘质量如何，几乎不用做任何广告宣传和营销活动，就能吸引众多购房者连夜排队抢购，那种火爆场面让许多开发商和炒房客迅速暴富起来，以至于成为他们后来的美好回忆。随着楼盘越建越多，房地产市场也相对由卖方市场转为买方市场，购房者的选择余地不断增加。与此同时，购房者对房地产广告的判断能力、对房屋品质的甄别能力也逐渐增强。房地产开发商发现购房者越来越不好忽悠了，无不针对购房者心理使出花样百出的招数。

　　从目前楼市的反馈来看，购房者已逐渐淡定、冷静，不到心理价位坚决不出手。有售楼人员反映，有时来电来访量虽没有明显变化，变化最大的是购房者的心态。其实，购房者并没有撤离房地产市场，仍然伺机而动，一旦到了他们的心理价位，便会毫不犹豫出手。购房者变聪明了，不仅从售楼处了解情况，还从其他渠道获取及时资讯，他们知道开发商“底线”在哪里，学会了向开发商“逼”折扣。

　　楼市圈里近来有这样一种说法，也许真应该接受这样一种事实：有一种楼市叫作“非牛非熊”。牛盘尽管有之，但从整体市场行情来看，“卖楼难”还没有得到根本解决，不少楼盘的日子并非那么好过，开发商也还没有完全摆脱“差钱”的困境。未来，有一种常态将持续下去，个盘有行情，部分区域有热度，但争夺拉锯战并没有结束。

　　2015年，对于开发商来说还应该是加速跑量的一年，只是开发商与购房者能更好地达到一个平衡点。