自2010年滨湖万达广场亮相以来，锡城掀起了一股城市综合体浪潮。尤其是去年以来，位于老城区的恒隆广场、苏宁广场、茂业天地，新城区的惠山万达、海岸城、荟聚云林纷纷开业，加上即将开业的万象城等，让综合体在锡城遍地开花。

 

　　大量“城中之城”的涌现，无疑对提升无锡的商业水平起到了积极作用。然而，综合体遍地开花，导致竞争日益激烈，招商日渐困难，对其今后的发展也需要重新考量。市发改委相关人士透露，锡城的综合体已趋于饱和，今后一段时间内不会再新增项目。

 

 

　　城市综合体该如何科学布局、有序竞争？建成之后，如何科学经营？这些考验着政府和开发商的智慧。

 

　　新鲜不再 品牌同质化市民已审美疲劳

 

　　不需要专门统计，仅凭观察就能发现，ZARA、优衣库、H&M、星巴克、外婆家等品牌的扩张速度有多么惊人。伴随着综合体的高歌猛进，这些曾经能轻松让消费者掏腰包的品牌，如今已成为综合体的“标配”，自然，它们对消费者的吸引力也打了折扣。

 

　　在太湖新城工作的小徐经常到海岸城“解决”午餐，他认为，“进驻商业综合体的餐饮品牌都有同质化的倾向，就拿海岸城最受欢迎的大家乐餐厅来说，虽然目前还是锡城首家，但相信不用多久就会出现第二家、第三家。”而这一推断，记者从大家乐相关负责人处得到了证实。

 

　　综合体越开越多，消费者的选择面越来越广，对综合体的要求也越来越高。家住广益佳苑的张小姐告诉记者，荟聚云林开业的时候她也去体验了一把，商场确实很高端，品牌也给力，但是带给自己的冲击依然比不上当年的保利广场。“那时候每周都要和家人或朋友去保利玩，每次去都觉得意犹未尽，现在也就去新开业的综合体凑凑热闹。”

 

　　随着地铁的开通，城市交通日益便利，人们的商业半径迅速扩大，自由选择消费场所不再是一件难事。曾经颇为红火、占尽地利的社区综合体和乡镇综合体，开始暴露出定位低端、运营乏力的弊病。

 

　　招商困难 通过提高餐饮比例寻找出路

 

　　综合体越开越多，如何招商成了一个大问题。

 

　　为吸引更多租户，一些较低端的购物中心业主多采取提供租赁优惠来增加吸引力，租户在这种情况下享有很高的议价权。不过，这种通常行之有效的“给甜头”策略很可能导致综合体招商定位错误，经营后劲不足。

 

　　这种趋势在锡城一些综合体得到了印证。茂业天地负一楼的不少冷饮、创意餐饮的小店铺，如今已进入歇业状态，更有店铺已经退租。尽管他们坐拥连接地铁站口的旺铺，但由于国美、迪卡侬等大型品牌“久等不来”，直通地铁站的优势尚未显现，导致这里客流不足，入不敷出，被迫歇业。无独有偶，新区哥伦布广场开业仅10个月，就爆出多家餐饮商集体关门的事件。据业主介绍，新区哥伦布广场开业至今，一直未能兑现招商手册上承诺的内容，商铺生意惨淡，亏损严重。

 

　　为了吸引人气，越来越多的综合体通过提高餐饮比例来寻找出路。然而，面对商业综合体的热情邀约，不少餐饮企业已经热情不再。一位不愿透露姓名的餐饮经营者说：“近几年商业综合体开得太多了，到哪儿都能看到相似的面孔，别说消费者了，我们都倒胃口了。”

 

　　库存难消 商业地产空置率高危机渐露

 

　　由于国家对房地产住宅市场开发的政策越来越紧，很多开发商将目光转向了较为宽松的商业地产，期望以商业带旺人气，进而促进写字楼和住宅销售。

 

　　然而，伴随着综合体铺摊子式地疯长，这些尚在计划中或正在建设的摩天大楼已引起开发商的担忧。在总部经济尚未成气候、缺乏世界500强企业的无锡，很难出现一线城市成熟商圈的顶级写字楼行情。数据显示，去年年底，我市写字楼空置率高达58%。

 

　　此前，商业地产一窝蜂式入侵，造成了如今无锡非住宅库存量处于高位。

 

　　业内人士分析指出，无锡人均商业面积为1.8平方米，已接近上海、北京，商业开发体量过剩。无锡没有大量旅游消费支撑，而且出现很多同质化的商业综合体，近800万平方米的商业、办公等非住宅剩余可售面积，去化和运营都存在一定隐忧。

 

　　赛博地产副总经理朱小勇告诉记者，无锡商业地产存在区域扎堆的情况比较严重。早几年惠山大批量的小型商业综合体由于定位同质化，加上招商不力，导致区域商业严重过剩，成为商业地产库存“重灾区”。

 

　　尊重市场 综合体开发要结合城市发展

 

　　纵观近年来被市场“淘汰”的综合体项目，或多或少都存在超前规划现象，要么是选址之处没有相应的商圈辐射，很长一段时间内不能聚拢人气；要么只会“建造”，不会“经营”，徒留下一副水泥躯壳。

 

　　业内人士认为，无论是政府还是开发商，都不应对建设城市综合体热情过度、贪大求多。在综合体规划过程中，政府部门得管好指挥棒，充分尊重市场，从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域，应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究，可考虑与产业结合，或与城市历史结合。

 

　　不仅如此，政府还要当好“守门人”，有效甄别滥竽充数者。特别要警惕一些开发商为了享受政策优惠和相关服务，借城市综合体的名义进行开发。

 

　　对开发商而言，商业综合体的建设并不只是一个节点的建设，更是一个产业链的建设，是一个长期的系统过程。“商业地产是一个非常专业的领域”，无锡恒隆集团总经理陈演认为，定位对不对、业态怎么分布、人流能否到位等都是决定综合体运营的重要因素，开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识，还要尊重城市气质，配合城市的发展。“与一般开发商急功近利不同，恒隆开发一个项目花上十年都不足为奇。”