热点关注
不平静！2014年的无锡楼市就在这3个字里走完了365天。上半年，随着“金三银四红五月”成为泡影，商品房仅成交241.64万平米，创3年来新低；下半年，随着限购取消、限贷松绑、房贷降息等一股股政策暖流注入，成交逐步回升，12月份更是以82.02万平米的商品房成交量，创下4年来新高。昨日，房管部门发布了《2014锡房指数报告》，让我们一起在大数据中回顾一下，2014年的楼市表情。
【开发】热度下降
2014全年无锡市区房地产开发投资为806.14亿元，同比增长5.39%；其中住宅499.40亿元，同比增长3.93%。无锡市区房地产施工面积为4367.49万平方米，同比增长5.91%，其中住宅2798.71万平方米，同比增长0.76%；房地产新开工面积为947.62万平米，同比下降2.15%，其中住宅576.54万平米，同比下降7.66%；房地产竣工面积为580.65万平米，同比下降11.23%，其中住宅343.57万平米，同比下降30.92%。
全年市区共有46幅国有建设用地使用权挂牌，其中流拍一幅，土地成交总面积231.49万平米，同比减少46.55%，成交金额81.85亿元，同比减少57.96%。估算住宅用地约111.07万平米，可建面积约254.27万平米。
点评：今年以来随着政府对土地出让的合理控制，无锡市区土地供应节奏明显放缓，多数块地以底价成交。同时，无锡市区房地产开发投资及施工面积等各项指标同比增速均有所放缓，新开工面积、竣工面积有所下降，特别是住宅的竣工面积，降幅明显，达到了三成。随着我市房地产开发投资、土地出让面积等指标明显减缓，房地产开发进入理性期。
【供应】历史高位
2014年无锡市区商品房新增供应面积为908.13万平米，同比增长6.02%，其中商品住宅新增供应面积为686.31万平米，同比增长16.34%。这使得我市商品房仍为供大于求的局面，新增供销比1.51，存量达到新高。
在整个供应过程中，结构性问题依旧突出。一方面，180平米以上的大户型剩余可售面积约占到住宅存量的35%，单价10000元/平米以上的占比约45%，而同时具备这两个条件的住宅存量占比约为25%，在当前市场环境下，这部分住宅去化周期较长。另一方面，我市商业供应总量较大，去化则仅为四成左右，目前剩余可售面积占到非住宅的七成多。在运营上，我市商业在一些区域布局较为集中，配比较高，而同质化问题突出（尤其是综合体项目），目前普遍以餐饮吸引人气，运营情况不佳。随着电商对传统零售业的冲击，后期商业去化和运营压力将进一步加大。
点评：2014年我市商品房新增供应保持较快节奏，总量达历史高位，市场存量进一步增加。预计2015年开发企业推盘节奏会有所放缓，新增供应量将比2014年有所减少。针对目前市场上存量多，特别是大户型过剩、商业供应过剩的情况，房企应根据市场需求准确定位，加快存量去化。
【成交】扶摇直上
2014年无锡市区商品房成交面积为602.91万平米，成交金额499.51亿元。其中商品住宅成交面积为523.95万平米，同比增长4.55%，成交金额409.77亿元，同比增长1.68%。
从2014年春节过后，一直到6月份，楼市“一路遇冷”，基本维持在商品房月销售量5000套以下，而2月份跌破了3000套。5月份，无锡放宽了新购房落户门槛，之后在源源不断的热量输入之下，成交“一路追赶”。首先是7月26日起“限购令”首次宣布松绑，取消90平米以上住房限购，直接带来了8月份成交的井喷。接下来就是8月30日“限购令”的全面解除以及9月底央行宣布松绑限贷等“组合拳”，一下激活了无锡楼市，9月、10月不断刷新成交之最。到12月份，更是以6665套问鼎近4年楼市成交宝座。
点评：受2014下半年一系列房地产利好政策的影响，无锡商品房市场成交量持续走高。随着房地产调控“去行政化”，限购限贷等高压政策放松，市场环境趋向良好，预测2015年我市房地产市场成交量保持良好水平，其中受地铁利好因素影响，部分区域成交量或有所提升。而2015年一季度由于市场进入传统销售淡季，成交量相比前期将有所减少。
【价格】止跌回稳
无锡商品房价格一直比较稳定，但相对2013年出现了“稳中有涨”的趋势而言，2014年无锡总体房价是“稳中有跌”。一季度市区商品住宅加权均价环比增长0.26%，二、三季度环比依次下跌0.79%和0.58%，至四季度止跌回稳。经测算，第四季度无锡市区商品住宅加权均价为8379元/平米，环比增长0.23%。
从2014年每月的成交均价来看，上半年尚且有1、3、4月成交均价突破“八字头”，来到下半年“八字头”已然不见。整一年来，前期虽然起起伏伏，但后期是处于稳定的状态，且总体趋势走低。7月份以后，均价基本处于7500—7800元/平米之间。
点评：2014年，高库存当头，各大开发商的市场销售策略纷纷选择以价换量，尤其是上半年成交不理想的那段时间，开发商绞尽脑汁，也是蛮拼的。目前市场总体处于供大于求的大环境，购房者选择面增大，消费心理更趋理性，开发企业利润预期有所降低，加快去化回笼资金的心态占上风，因此预测2015年我市房价总体平稳。
【问题】矛盾凸显
在当前竞争激烈的市场环境下，为抢夺需求，部分房地产企业积极采取多元化营销促进成交，对诚信经营和品牌品质方面重视不足，加之宏观经济下行，购房者维权意识提高，一些不良因素导致的市场矛盾凸显，如变电所、通风井等不利因素未提前告知，广告宣传有所夸大尤其是学区等重要配套设施无法兑现，房屋延期交付，房屋存在一定质量问题等。
点评：随着房地产结束黄金时代，企业的市场竞争力主要体现在企业品牌、产品品质和客户服务方面，而诚信作为企业经营之道也势必越来越为市场所关注。此外，自2015年1月1日起无锡对市区新项目施行商品房预售资金监管，商品房预售合同约定支付的定金、首付款以及后续付款（含商品房按揭贷款）等全部房价款必须缴入指定的监管账户，监管机构对其中部分资金作重点监管，按工程进度拨付重点监管资金，确保预售资金用于本项目建设。这将在一定程度上遏制以往房企集团资金异地调拨的情况、降低楼盘烂尾风险，也将促使房企进一步加强资金管理。
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！