选房子 口碑很重要

　　阳光国际花园销售经理曹建梅：我们先来看一组不完全统计的数据，有关靖江房地产市场年度新房销售总量的，2011年是43万平方米，2012年是48万平方米，2013年是80万平方米。2014年前10个月销售量48万平方米，年前在救市新政拉动下，又有了一拨短暂的小高潮，全年销售过了50万平方米。

　　不难看出，靖江楼市年度去化体量整体处于稳步增长中，略有波动，2013年达到一个峰值。事实上，从前几年的楼市调控到去年底的救市，房地产市场的销售情况一直都与政策、大环境息息相关。对于2015年的靖江房地产市场走势，我个人认为，目前靖江商品房供大于求，购房以刚性需求为主。所以，房价大幅上涨、大幅下跌的可能性都微乎其微，房地产市场回归理性，房价趋于平稳。

　　在这样的房地产市场大势下，如何选择适合自己的房子呢？从销售一线反馈的情况来看，目前的购房消费越来越理性，在市场部分楼盘以价换量的意愿下，购房者除考虑楼盘地段、建筑品质、户型设计等硬件指标外，关系小区良性循环的物业管理、社区邻里文化建设等软性服务指标也成为重要考虑因素，改善型需求的购房者尤其看重。从去年阳光国际花园的销售实践来看，新成交的很多客户都是由老客户介绍来的，除了项目自身的诸多优势条件，连续不断、丰富多彩的邻里文化活动，也是业主乐于向亲戚朋友推介阳光国际花园的关键因素。对于已经开过盘的楼盘而言，价格是一方面，客户的口碑作用同样至关重要。

　　自住需求 放心大胆出手买房

　　虹桥城市花园销售经理徐璐：

　　2014年住房投资、投机全面退潮，大中城市由全线上涨到普遍下跌，商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，楼市库存水平攀升。2015年，中央和地方政府密集推出的救市政策将有望落地，楼市或许能实现软着陆。

　　新的救市政策包括全面取消住房限购政策，进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件，进一步降低营业税、契税、个人所得税等住房交易税费，政府收购过剩的商品住房用作保障房，加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给，进一步放宽购房落户政策等……不管怎样，即便是政策起作用也得有一个过程，2015年靖江住房销售量、房价回升幅度不会太大，但短期波动周期由衰退转向复苏。今年一、二季度估计市场需求依然不振，开发商得继续以价换量。

　　去年底的救市新政出台，使得靖江房地产市场销售量得到了部分释放，但政策在2015年究竟能起多大的作用，大部分购房者还在观望。我认为，靖江房地产市场今年一、二季度主要去化原有库存，三、四季度销售量会同比增加10%。第一，靖江经济一直位列全国百强县市前列，老百姓对于投资买房一直有着较高的热情，觉得把钱放在银行未必安稳，不如买入商品房，一个好地段的商品房被不少人当成家庭理财的上上之选。第二，本地开发商知道，在今后的市场环境下，自住需求显然是主流。因此，房屋的质量、居住性能和性价比将是他们专注的方向。第三，地方政府也不想房地产市场出现崩盘，2014年进入房地产的资金量同比减少，靖江房地产市场新开工面积减少，供应量会进一步减少，一边是库存的积极消化，一边是土地出让的合理安排，会让靖江房地产市场进入一个有序、健康的环境。

　　作为购房者，如果是为了生活居住，不管是刚性需求还是改善性需求，2015年都到了放心大胆出手的时候了，有时机会就在那里，能不能抓住就看每个人思考的角度了。

　　房企转型将贯穿全年

　　嘉亿东湖花园营销部策划经理沈姣：在经历了2014年的转折之后，2015年的靖江房地产市场将进入一个相对平静的新常态。在这种新常态之下，楼市将“去行政化”回归市场，不动产登记、房地产税立法等长效机制将逐步落地，房企去库存和转型将贯穿这一年。

　　总体而言，2015年将出现一个产能“挤水分”、房地产“去泡沫”、金融“去杠杆”的经济大环境，房地产市场彻底告别“坐地生财”的时代，将更趋于成熟与理性。大数据时代已然来临，在新常态之下的楼市，价格将随着不动产登记的逐步落实而稳定。2015年，将是靖江房地产市场从“住房短缺”向“升级改善”的一个重要过渡年，主导市场的将是房屋的品质和定位，根据购房者需求量身定制产品将成为今后的营销主流。

　　因此，在2015年房地产市场全面过渡的大环境下，开发商唯有“量体裁衣、因地制宜”地开发产品，才能在复杂的楼市发展态势下稳中求胜。影响商品房需求总量的主要人群为20岁至34岁的适婚年龄人口和35岁至49岁的改善需求人群，开发商在商品房推出前期对自身产品的定位、设计显得尤为重要。由于产品定位周期较长，因此开发商需要对市场有一定的预见性，根据市场走势来判断强销期时的产品需求，这也是2015年各家房企需要重视的一个问题。

　　市场不再大起大落

　　长江首府销售经理王震：在经历十年的快速增长后，房地产市场2010年开始进入了调整期，几年来的楼市销售相对疲软，在买卖双方博弈过程中，市场、房企不断整合和盘整。经历过漫长的磨合期后，2015年将是平稳过渡的一年，房地产市场不会再有大起大落的现象，购房者更加趋于理性消费。

　　2014年四季度，国家相继出台了一系列救市政策。9月30日，央行、银监会联合发布通知，明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。放开“首套房”概念，放开三套房限贷令，同时放开外地人限贷政策。10月份，住房公积金贷款条件也同时放宽，连续缴存6个月即可申请公积金贷款，还有推进公积金异地贷款等利好政策。多项利好政策有利于2015年靖江房地产市场的稳步发展，对靖江房地产市场去化库存很有帮助，有利于缓解楼市供大于求的现状。

　　作为江阴新长江集团在靖江开发的第一个项目，长江首府依托集团雄厚的资金基础，得天独厚的学区地理位置，打造低密度、高品质的纯住宅洋房社区。现在已进入准现房销售阶段，2015年即将交付使用。去年底“1元送装修”的实践给了我们启示，今年依然会以这样的诚意来拉动销售，给购房者提供高性价比的产品。

　　合理引导靖江住房消费

　　靖江马洲信息咨询公司总经理熊江晨：近期，靖江市场二手房成交量比较大，从目前二手房成交的情况来看，刚性需求的购买力还是很强的。在市场销售疲软的时候，许多开发商选择和我们合作，有的改善型购房者看二手房不满意，我们会把他引导到开发商那里，让他们两相比较一下。有的购房者觉得买新房总价高，还贷比较吃力，还是选择比较经济实惠的二手房；而有的购房者选择一步到位，购买居住条件更好的新房。

　　救市新政对靖江房地产市场还是有促动的，确实有一部分人的心理预期发生了变化。在这样微妙的形势下，预计今年靖江商品房销售会有所增长，房价还有可能略有上涨。而关于房改房、经济适用房等补足优惠部分50%税费的消息，也刺激此类业主急于出手房子，一些刚需购房者不妨借此机会买房。

　　2015年，我们会继续合理引导住房消费，让更多的靖江人买到适合自己的房子。 （文章：靖江日报 孙华平）