• 【观点】2015靖江房地产市场已经发生了根本性的变化
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2015-01-21  /  浏览:1317 次  /  

     2015年,靖江楼市向何处去?在购房者的心中,虽然期待房价进一步下降的念头依然耿耿于怀,但去年底的救市风潮让他们难以释怀,就对新一年的房地产市场没有一个明确的概念。而在不少开发商的心中,虽然新一年刚刚过去了20天,但房地产市场的态势已经可以看出些端倪,2015年的日子不会比2014年好过,多重不确定因素的交叠注定了今年的难熬。

  不过,经历了2014年磨练的开发商,特别是摸索出一些成功经验的开发商,面对复杂的2015年房地产市场却显得很有底气,他们觉得只要“精耕细作”了,就有可能脱颖而出,从楼市困境中突围。
  楼市走向多空掐架
  目前,对于2015年的靖江楼市走向,看多和看空都有拥趸,而且双方各有各的理由,但一时都不足以说服对方。
  “可能房地产从业人员还在幻想,经过一两年的调整和货币刺激,或许2015年下半年再呈现高潮,然后就可以套现,这种想法是不切实际的。”有人认为,房地产利润下降对开发商来说是不利的,但这却是今后的行业趋势。开发一个楼盘的利润率不可能再像过去那样高了,不是拿块地就能够赚钱了,不是谁涉足这个行业都可以赚钱了,不是建好房子就等着赚钱了,不是房子建了都能够卖出去了。这样的形势逼迫开发企业谨慎地对待房地产市场,经过整合、洗牌、兼并,不能适应市场发展的企业会被淘汰,留下那些资金、成本、产品等各方面都走在前列的开发商,房子投资品属性也将逐渐淡出,回归居住功能的本源。
  “救市新政出台后出现的销售高增长,说明购房需求是存在的”。有人则认为,靖江房地产市场的刚性需求并没有消失,之前的商品房销售业绩不好,并非购房者不想买房,也不是刚性需求过度释放,而是在市场前景不明的时候,他们普遍选择了观望,不轻易出手。救市新政改变了一些人的心理预期,他们觉得房地产市场即将迎来拐点,已经到了抄底买房的最佳时机。同时,靖江市场还有潜力比较大的改善性需求。应该说,从靖江商品房制度实施以来,不少靖江人实现了自己首套房的购置梦想,并逐渐开始购置第二套更高标准的改善性住宅。近年来,靖江首套自住房购房者差不多都已经偿还了借贷的资金,且有了一部分的资金积累,具备了再次购买的实力。如果不是楼市观望氛围浓重,出现了比较明显的房价下降预期,相信他们早已出手买房了。
  房地产进入换档期
  毋庸置疑,靖江房地产市场已呈现供不应求的状况。房地产行业进入新常态,将从以往的支柱产业发展为基础性产业。随着经济增速由高速向中高速转变,房地产也进入了一个换挡期,面临着深度结构调整,未来对房地产的投资很可能降低。
  房地产市场库存增加时减少供给是市场调节的合理手段,“投资增速下滑是一个很聪明的调整办法,需求缩减了,房子卖不出去,库存多了,我们就减少生产,运用这段时间把库存消化。”靖江的开发商是这样想的,也是这样做的。2014年,靖江房地产市场新盘上市量不大,绝大部分销售的房子属于前一年的存量房。假如把房地产市场比作一个水池,虽然出口的水量小了,但进口的水量也小了,甚至基本没有进水,水位总会慢慢下降的。再看2105年的靖江房地产市场,预计将开发上市的新盘也是寥寥无几。产生这种现象的原因,除了房地产开发建设方面的投资减少外,也因为靖江市场上市新地块比较少。去年一年,不仅上市土地少,面积稍大的地块更少,100亩以上的地块几乎没有。业内人士分析认为,一方面可能是政府对推地的节奏有所控制,避免市场上商品房存量过大,另一方面原因是开发商拿地积极性本来就不高,在市场不景气的时候选择收缩,以去化存量为主要任务。不管手里有没有存量房,没有存量土地成为不少靖江开发商的共性,他们不约而同地选择了观望。
  既然房地产市场进入换档期,拿地、建房、销售的过程会变得比以前长,开发商都要适应周期更长的新开发模式,在资金、成本、规模等方面做好充分的准备,没有足够的实力不要轻易进入市场。
  房企竞争力多元化
  业内人士指出,房地产行业必须从“粗放经营”转为“精耕细作”。确实不如以往好卖是事实,高库存一直是个大问题,为了回笼资金,降低利润刺激消费者是可以理解的。同时,消费群体的消费观念趋于理性,房地产投资市场更加规范。开发商不仅仅是卖房子了,而是要向消费者售卖服务,房子的品质包括房子售后也就是物业,一些无良开发商卖了房子便对消费者撒手不管的恶劣行径必将使其无立足之地。房地产行业正从“规模”向“利润”换挡,房企竞争力从重“产品力”向“产品力+服务”过渡。
  是啊,房地产市场已经发生了根本性的变化,甚至可能是不可逆转的变化。开发商守着老皇历肯定是过不好日子了,不能与时俱进,只能面临被淘汰的命运。假如说,去年有靖江开发商尝试提升住宅小区的居住、服务品质,那是一种求新求异的开发手段。那么,“精耕细作”在2015年会成为房地产开发的必要条件,会成为开发商的内生动力。房子好不好卖,将不再局限于价格层面的低层次、同质化竞争,而是品质是不是更高、服务是不是更好、环境是不是更美、居住是不是更舒适的多元化竞争。从这个角度来讲,房地产开发的路可能越来越难走,却不是越走越窄,而是门槛高了,但可选择的余地更大。这种多元化的角力,或许会让房地产市场的竞争更为胶着。
  我们可以预见的未来是,2015年会有不同于目前普遍形态的新楼盘出现在靖江房地产市场上,或许会给靖江市民带来不同于传统意义上的新的居住体验。(文章:靖江日报 孙华平)
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