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去年以来，随着以“新国十条”为标志的楼市调控出台，给楼市降温。但政策的变化也对一些正在履行过程中的房屋买卖合同带来影响，导致了一些新类型的房屋买卖合同纠纷。苏州市中级人民法院近日审结的一起房屋买卖合同纠纷案，就是因为可贷款比例忽然从80%下降到50%，而让购房人措手不及付不起首付款，无力继续履行合同。此种情况下购房者可以毁约吗？
案例：贷款比例降低，首付多出26万
购房人付不起首付，要求卖方返还5万元定金和利息
33岁的江苏省兴化市农民古地久进城打工，在常州市从事酒水推销业务。因其哥哥古天长在苏州成家立业，古地久也打算在苏州安家落户，于是便委托哥哥帮助看合适的二手房。在跑了若干家房屋中介公司、看了无数打算出售的二手房后，古天长看中了苏州一家房地产中介公司推荐的苏州工业园区的一套房屋，成交价86万元。中介公司介绍，当前贷款政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元就可以了。古天长把情况电话告知弟弟古地久，弟弟委托哥哥立即帮他把房子定下来。
2010年4月5日，古天长以古地久的名义在中介公司与卖方钱进、葛梅芳夫妇签订房屋买卖合同一份，合同签订后，古地久向钱进、葛梅芳交付定金5万元。然而，中介公司在为古地久办理贷款手续时，发现由于房地产市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于像古地久这样外地户籍且不在苏州居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%了。中介公司立即通知了古地久，让他准备50%的首付款。古地久一下子傻了眼，整整要多交30%将近26万元！
经过两个月的奔波，古地久筹钱不得，不得不决定放弃在苏州购房的打算。同年6月8日，古地久以房贷政策发生重大变化为由主张无力购买此房要求撤销合同并返还定金5万元，但钱进、葛梅芳予以拒绝。古地久无奈之下向苏州工业园区人民法院提起诉讼，请求法院判令钱进、葛梅芳返还定金5万元并支付相应利息。
一审：政策调整属应当预见的风险
为兼顾双方利益，判决卖方返还40%的定金
苏州工业园区人民法院于2010年8月18日公开审理本案，钱进、葛梅芳在庭上指出：国家政策变化只是降低了房贷比例而并未限制房屋所有权转移，不必然导致合同履行不能。我们已按合同全部履行了自己的义务，我们的房屋原有公积金贷款20万元尚未到期，为履行合同我们进行了提前还贷，产生了利息损失近4万元。古地久单方解除合同没有法律依据，请求驳回古地久的诉讼请求。
经双方当事人确认，本案双方当事人的争议焦点是：由于房地产市场宏观调控导致的贷款政策变化能否构成古地久解除合同的理由。
苏州工业园区人民法院审理后认为，因银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，古地久不能以贷款政策变化为由主张免责。但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非古地久本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给被告造成的实际损失。为兼顾双方当事人的利益，被告应适当返还古地久部分定金为宜。
最后，苏州工业园区人民法院于2010年11月8日判决如下：钱进、葛梅芳于本判决生效之日起7日内返还古地久购房定金2万元。
终审：贷款比例降低不是免责理由
维持一审判决，卖方只须返还40%定金
古地久不服苏州工业园区人民法院一审判决，于今年1月17日向苏州市中级人民法院提起上诉，提出：三方在签订合同时已预见到贷款政策变化的风险，因此双方在合同的免责条款中明确约定，如因政策变化等不可抗力原因，致合同不能全面履行的，三方不承担违约责任。请求改判钱进、葛梅芳返还古地久所缴纳的定金5万元。
苏州市中级人民法院审理后认为：从双方签订的合同来看，虽然有“如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任”的条款约定，但需导致合同不能全面履行的情况下，各方才不承担违约责任。本案在双方履行合同过程中，确实出现了有关贷款政策的变化这一情况，但从古地久自行提供的有关中介公司职员的录音材料反映，是因其无法取得80%的贷款而无法继续履行合同，这仅是提高了古地久的购房成本，并不能因此产生合同不能全面履行的后果，且双方并未约定古地久取得80%的贷款为履约的必要条件。因此，古地久认为其不能取得80%的贷款就可适用免责条款的上诉理由不能成立。近日，苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
法官点评
本案中政策变化不是“不可抗力”
法官点评称，可以看出，无论政策如何变化，首先还是看双方签订的房屋买卖合同条款是如何规定的。
本案的合同中关于免责条款进行了如下约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。这里的关键词语在于“不可抗力”和“全面履行”，本案在双方履行合同过程中，确实出现了相关的贷款政策变化这一情况，但是不是属于“不可抗力”？是不是必然导致合同不能“全面履行”呢？本案中的政策变化只是降低了可贷款比例，而不是完全不能贷款，更不是禁止本案的买方购房，所以这只是以信贷手段提高了买方的购房成本，不是属于“不可抗力”，并不能因此产生合同不能“全面履行”的后果，且双方并未约定买方取得80%的贷款为履约的必要条件。所以法院认定买方不能以贷款政策变化为由主张免责，但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非买方本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给卖方造成的实际损失，所以酌定卖方退还了部分定金。（本文当事人为化名）
房贷政策
房龄20年以上银行不给贷款
首套房最多可贷款7成，二套房最多可贷款4成
随着贷款的逐步收紧，银行房贷政策也越来越严。记者昨天从多家银行了解到，目前在南京，房龄在20年以上的二手房，可贷款比例基本为零，各家银行都停贷了。
首套房、二套房、二手房，可贷款比例各为多少？在接二连三的调控政策下，银行房贷政策也不断变化，让不少购房人都晕了头。昨天，记者调查光大、深发展、兴业等多家银行发现，对于首套房、二套房和二手房，目前南京各家银行的贷款首付比例都差不多。某银行房贷部负责人告诉记者，首套房目前可贷款比例最多为7成，二套房最多可贷款4成；二手房则分为首套和二套两种，如果购房人是首次买房，则按首套计算，最多可贷7成，如果是第二次买房，则按二套计算，最多可贷4成；如果市民买的二手房房龄在15~20年，银行一般不给贷款，超过20年的，则肯定贷不了款。这位负责人说，因为房龄太长的老房子，一旦贷款客户不能还款，银行处置起来特别麻烦，所以索性停贷。
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