热点关注转自：扬子晚报
14日至17日举办的南京房地产秋季交易会上进行的一项问卷调查显示,受9月29日二次调控以及此后南京限购令的影响,不少炒房客退出了住宅市场,转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店式公寓。一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产,掀起一股商铺炒作热。住宅投资与商铺投资有何差异?商铺投资是否能给投资者带来预期的收益?看似疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险?记者为此进行了走访调查。
楼市调控新政策催热商业地产
今年以来,济南市民王军已“斩获”了三套商铺,分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。一年前,王军还是一个纯粹的住宅投资客,先后购买了4套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了,重点就是看看二、三线城市的商铺,只要价格合适我就立即买下来,用作长期投资。”王军说。
今年,国家密集出台了对住宅市场的调控政策。9月29日晚,国家多个部委分别出台措施,包括将首套住房首付比例调至30%以上,调整住房交易环节的契税和个人所得税等,在4月份调控政策出台之后又一次加大对住宅市场的调控力度。“这些政策对房地产市场产生的影响很明显,特别是三套房停止贷款,使金融‘杠杆’效应已失效。”王军说,很多炒房人已经撤出住宅市场,转向受政策影响较小的商业地产。据王军介绍,他所投资的一套商铺现在已经有了每年6万元的租金收益,另外两套商铺也即将出租出去。“按照这几套商铺所处的位置和升值速度,预计5年左右的时间就可以达到每年近50万元的租金收益。”王军说。一位业内人士表示,自4月份楼市调控政策实施以来,济南多个住宅用地在拍卖时都是以底价成交。而这次如此激烈的竞争场面,说明在目前楼市调控背景下,无论是投资者还是房地产企业对商业地产的热情已明显高于住宅。
盲目投资商铺暗藏风险
商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益,引得不少人追捧,但业内人士也表示,商铺投资的风险远远大于住宅投资,一旦决策失误有可能导致血本无归。
“最近几年,在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段,商铺升值的幅度是有目共睹的,这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利,甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看,其风险性要远远高于住房投资。”合富辉煌(中国)山东公司市场研究总监许传明说。
记者采访了解到,目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后,由开发商承租回去,并统一对外出租,代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上,前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益,后者则需要等待承租者上门后确定年收益。
山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说:“一般而言,住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手,但是商铺需要一个培育周期,这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系,很多商铺在七八年后才能获得较好的收益。而且,如果选择的商铺位置不好,甚至很长一段时间都无法获得像样的收益。”
警惕商铺过度炒作带来下一个泡沫
一些行业人士和专家认为,国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产,这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现,盲目新建和扩建商业项目,导致供过于求的局面正在形成。同时,宽松的银行贷款政策,也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。专家提醒,无论是开发商还是投资者,都应根据当地的实际情况谨慎投资,以免过度炒作形成泡沫。“过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫,因为商铺往往是根据当地的经济发展情况和城市建设需要‘应运而生’,并不存在刚性需求,这一点难以和住宅相比拟。”许传明表示,而且无论从开发建设还是投资的角度来说,商业地产都比普通的住宅地产要求更高。
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！