• 【谈房论市】靖江房价变迁史,十年涨6倍
  • 资讯类型:数据政策  /  发布时间:2010-07-22  /  浏览:3135 次  /  

  进入新世纪的时候,靖江房价还只有千元左右,和当时一些大中城市的房价相比,起步而已;时针指向2010年下半年,靖江南面城区新开盘套房每平方米已升至6000多元,最高房价甚至到了8400多元。十年间,靖江房价翻了好几个筋斗,以令人瞠目结舌的速度,完成了与大中城市的对接

  一

  我们先来回顾一下21世纪的靖江楼市,了解房价从挂挡到急驰的历程:

  2002年,靖江一般的套房价格在1200元。福利分房的逐步终结和市民居住条件改善的诉求,让靖江的商品房开发方兴未艾。不讲职务高下和资历深浅,不论户口和身份,有钱就能买到房的新制度,使更多市民萌生购买自有住房的念头。

  2003年,靖江最早的大规模新建小区春江花城的房价在1400元左右。春江花城拿地时每亩大约二三十万元,只有现在的十分之一,房价虽低一样有的赚。之前,这里的房子卖的并不太好,不少靖江人还拿不定到南面买房的主意。因为景馨花园地价被几家开发商炒了上去,春江花城的销售形势才发生微妙变化。后来,景馨花园销售价格提到1600元左右,春江花城房价也跟着顺水涨。买的人后来赚了钱,更被别人称作有眼光。

  2004年、2005年是靖江房地产市场第一个活跃的阶段,房价上涨很快。2004年,靖江房价超过2000元;2005年,靖江房价又跃上3000元。靖江房地产投资进入旺盛期,长江玫瑰园、新江海花园、新天地花园、中天城市花园等楼盘加快开发,新建小区规模越来越大,城区商品房开发面积也达到一个历史新高度。有些人这次抓住了机会,没有再犹豫。但手中钱不大够的希望房价能降到他们可以接受的程度,决定依然等下去。不过,他们发现房子离他们越来越远,攒一点钱根本不够填涨价的窟窿。

  2006年,靖江住宅开发和销售出现下滑。一是经过几年的快速发展必然有一个调整期,二是国家的宏观调控也使开发商和购房者都产生观望心理。

  2007年,靖江房价又呈现较快增长态势。南面城区的房价涨到三千七八百元,中片金泰国际房价3500元,北面尚城一品均价3300元,连中心区域的二手房也卖到了3200元左右。这一年,房价涨的不慢,各楼盘的销售形势也不错。如此大好形势,促使开发商加快项目建设步伐,也激发了开发商的拿地热情。

  2008年,靖江房地产市场现房多了,销售均价达到4500元;期房也不少,均价上了4000元。但开发商很快发现形势不妙,供求关系发生逆转,有价无市。全国楼市一起进入寒冬,特别是靖江的开发商,头一次陷入这样的窘境,销售和资金的压力让他们走投无路,年关成了一些开发商的难关,有的开发商甚至选择卖地渡日。一片楼市萧条中,政府出台了一系列救市政策。

  2009年上半年,尚在忐忑中的开发商急于销售存量房产。房价变动不大,年初南面新开楼盘均价4200元,等于是将2008年虚涨的房价变成了实价。到了下半年,没有资金和销售压力的开发商开始捂盘惜售,甚至后悔年初房子卖得忒急。南面楼盘均价达到4600元,年底更是提到了5000元。不过,市场上新房源越来越少,大部分楼盘开发进度跟不上,后几个月销售不多,属于卖方主导的有价无市。不少开发商手里已没地了,房地产市场的表现又让他们很振奋,抢地热潮就这样被开发商掀起。一些开发商提速在建楼盘的施工,一些开发商抓紧存量土地开发,靖江的房地产开发再一次被推向顶峰。

  2010年,高昂的房价这一次逼出了史上最严厉的政府调控。和全国楼市大环境一样,靖江的购房者和开发商一起陷入观望。在调控进行的三个多月来,靖江有三四个楼盘在实施推延战术后低调地试探性开了盘,不管销售情况是否像开发商说的那样好,房价还是没有停步。南面房价从年初的5200元升至6000元左右,北面的房价也达到4500元。


  二

  靖江房价究竟是不是虚高?说如今的房价完全由价值规律决定你还会相信吗?高房价早就失去理性,脱离基本规律,犹如一些邮票的价格已经不能遵循价值规律一样。对于房价高低的问题,因为立场和思维方式的不同,各有各的答案。

  不用想,绝大多数开发商必然认为房价不虚高。他们会拿出一套完整而系统的理论来说服你,而最为关键的一点是成本高,其中包括地价高和建材价高,地价高造成房价高更是一直被作为绝妙好辞挂在开发商嘴上。事实上,地价对于房产开发的影响是滞后的,还在使用前几年置下的低价地的开发商,他们一样大喊“地价涨”,为进一步涨房价找借口。“地价上涨影响房价”,其实是把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价,再涨地价的。更何况,地价上涨的根本原因是开发商抢地造成的。几年间,靖江城区每亩地价从数十万元提到二三百万元。敢于这样抬高地价,说明开发商底气很足,一定认为二三百万元的地价不高,搞房产开发有得赚。可以这样说,开发商有多大胆,地价就有多高。

  大多数购房者说房价高,也有少数认为不高,还有一些人搞不清。说高理由很简单,收入增长落后于房价增长。无论房价收入比还是租售比,反正算来算去房子离普通家庭越来越远,等待观望的结果是越来越买不起房。在一些人眼里,住房已脱离它“家”的本质,变成投资炒作的工具。说不高的多数从中得利了,几套房子倒来倒去,几十万上百万甚至千万元的银子到手了,他们并不在意房价是不是虚高,只要房价持续上涨,低价买的房子高价时有人接手就成。搞不清的那部分人最有可能成为高房价的牺牲品,低价时没买成,高价时自动上套。

  三

  很多人都说,靖江房价是江阴人炒上去的。但据了解,江阴人买春江花城和中天一期的比较多,后来就少多了。精明的江阴人是在靖江房价低位时进入了,而高房价归根结底是靖江人自己炒上去的。在拔高房价的时候,开发商的营销手段起到了推波助澜的作用。业内人士告诉记者:“一个项目分几期开盘非常普遍。为什么要这样?一个重要原因是开发商炒作,让楼盘看起来供不应求,激发购房者的消费欲望和恐慌心理,从而进一步提升房价。”但购房者自己也脱不了干系,比房价高涨更恐怖的是购房者“追涨”,他们对于房价涨幅的预期甚至高于实际涨幅。许多并不急于购房的人越位买了房,造成供不应求追涨了房价,而买涨不买跌的“涨慌”心态更是构成当前房价过高的直接原因。还有一个原因,就是买卖双方的信息不对称,购房者不了解房地产市场的真实情况。有些购房者连房价究竟有没有涨也弄不明白,开发商定价越来越策略,不仅是一房一价,而且一次开盘房价能相差二三千元,眼花缭乱的数据让购房者迷失了方向。

  调控在高房价上也扮演了相当重要的角色。购房者对调控越来越摸不到底,但开发商却越来越适应调控,乃至调控为他们所用。大中城市只要房价一上涨,靖江等中小城市就马上跟风,但是大中城市房价受调控影响下跌,中小城市的开发商就开始找理由,什么房价本来就低,一点不虚高。大中城市涨价,跟着涨;大中城市房价跌,就开始观望。如此反复几次,房价被炒上去了,就要和大中城市“接轨”了。也就是说,楼市红火时销售旺,房价涨;房地产市场疲软时,房价不降,甚至还在涨。譬如,靖江房价从2000年到2004年,四年时间由1000元涨到2000元,;2005年市场活跃时一年提价千元,房价突破3000元;2007年房价涨幅近千元,但跨越4000元是在2008年楼市遇冷时;没有2008年有价无市的提价,2009年房价不可能从2007年的3800元直涨到5000元;同样,去年底和今年初虽然市场上没有多少新房,但有价无市的涨价仍在进行,房价也在年中被提到了6000元。至于这次是不是有价无市的涨,得到后市再看。(靖江日报)

帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
靖江房产网 苏ICP备17061968号-1 增值电信业务经营许可证:浙B2-20100123 靖江房产网管理平台 地址:浙江省海宁市海宁大道与清波路交叉口长海大厦12楼1209室
网站客服QQ:qq:1162233798
回顶部